{"id":418,"date":"2017-04-24T17:36:49","date_gmt":"2017-04-24T15:36:49","guid":{"rendered":"http:\/\/amministrazionidelprete.com\/index.php\/2017\/04\/24\/quando-puo-lamministratore-escludere-il-condomino-moroso-dai-servizi-comuni\/"},"modified":"2017-06-26T16:19:34","modified_gmt":"2017-06-26T14:19:34","slug":"quando-puo-lamministratore-escludere-il-condomino-moroso-dai-servizi-comuni","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/amministrazionidelprete.com\/index.php\/2017\/04\/24\/quando-puo-lamministratore-escludere-il-condomino-moroso-dai-servizi-comuni\/","title":{"rendered":"Quando pu\u00f2 l\u2019amministratore escludere il cond\u00f2mino moroso dai servizi comuni?"},"content":{"rendered":"
\n

\"condominio\"<\/p>\n

Il recente D.P.C.M. 29 agosto 2016 (Disposizioni <\/em>in materia di contenimento della morosit\u00e0 nel\u00a0 servizio idrico integrato<\/em>) richiama all\u2019attenzione il dibattuto tema della sospensione dei servizi al cond\u00f2mino moroso<\/strong>.<\/p>\n

Uno dei problemi pi\u00f9 gravi per il condominio<\/h2>\n

Uno dei problemi pi\u00f9 gravi per il condominio e per il suo amministratore \u00e8 la reperibilit\u00e0 dei fondi per far fronte alle spese comuni. A fianco dell\u2019autonomia deliberativa dell\u2019assemblea si pongono gli strumenti di legge, il pi\u00f9 importante dei quali \u00e8 la riscossione forzosa nei confronti dei cond\u00f2mini inadempienti, pur con le incertezze e lungaggini che l\u2019azione comporta (specie nella fase esecutiva immobiliare).<\/p>\n

Un intervento secondario, e dissuasivo nell\u2019immediato, si rinviene nel potere concesso all\u2019amministratore dal rinnovato art. 63, 3\u00b0 comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile (in seguito \u201cdisp. att.\u201d) di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato<\/em> in caso di mora nel pagamento dei contributi protratta per un semestre<\/em>.<\/p>\n

La riforma del 2012 ha eliminato la necessit\u00e0 di una apposita previsione autorizzativa<\/strong> del regolamento, rimarcando cos\u00ec la volont\u00e0 del legislatore di potenziare i mezzi di formazione della provvista indispensabile per la complessa e dispendiosa gestione di un condominio. Si aggiunga che la morosit\u00e0 di alcuni potrebbe sfociare, fra l\u2019altro, nell\u2019inadempimento del condominio verso l\u2019ente erogatore, legittimando la sospensione della fornitura all\u2019intero edificio con evidente pregiudizio a tutti i cond\u00f2mini, anche quelli in regola con i pagamenti.<\/p>\n

I punti fermi per l\u2019attuazione dell\u2019art. 63 disp. att. sono i seguenti: a) che l\u2019insolvenza contributiva duri da almeno un semestre; b) che si tratti di servizi comuni; c) che questi siano suscettibili di godimento separato. Con riguardo alle due ultime condizioni possiamo evidenziare, in via principale, i servizi di fornitura dell\u2019acqua, erogazione del riscaldamento e dell\u2019acqua calda, uso dell\u2019ascensore<\/em>; mentre si esclude giustamente che vi rientrino, ad esempio, l\u2019illuminazione e la pulizia delle scale (per le quali non risulta possibile un godimento separato).<\/p>\n

Giurisprudenza divisa<\/h2>\n

La giurisprudenza \u00e8 divisa sull\u2019interpretazione della norma, facendo emergere diverse posizioni.<\/p>\n

Tra i favorevoli alla sospensione<\/strong> si afferma che l\u2019amministratore pu\u00f2 procedere direttamente in via di autotutela senza il preventivo intervento del giudice a condizione che si operi solamente sulle parti comuni e non sulla propriet\u00e0 esclusiva del moroso (Trib. Modena ord. 5\/6\/2015, per la fornitura di acqua<\/em>); e pi\u00f9 in generale si rileva che l\u2019art. 63 cit. autorizza una fattispecie di \u201cragion fattasi\u201d, che si realizza nel sospendere un servizio senza adire previamente il giudice e riveste perci\u00f2 carattere eccezionale, essendo tassative le ipotesi di autotutela previste dall\u2019ordinamento (Trib. Busto Arsizio 24\/12\/2010).<\/p>\n

Ma va ricordata in proposito la pronuncia di Cass. pen. 5\/11\/2015 n. 47276 sulla responsabilit\u00e0 per il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni\u00a0 (art. 392 cod. pen.) riconosciuta in capo al \u00a0gestore di un residence che aveva disattivato la derivazione della corrente elettrica verso l\u2019unit\u00e0 abitativa di un cond\u00f2mino moroso su incarico dell\u2019amministratore del condominio (soggetto attivo di questo delitto pu\u00f2 essere anche colui che eserciti il diritto per conto dell\u2019effettivo titolare).<\/p>\n

La sospensione \u00e8 stata concessa anche da Trib. Brescia<\/strong> ord. 17\/2\/2014 n. 427 e Trib. Busto Arsizio 24\/12\/2010 cit. (entrambi per il riscaldamento<\/em>) che ordinano ai cond\u00f2mini morosi di consentire la sospensione del servizio attraverso le necessarie operazioni anche all\u2019interno della propriet\u00e0 esclusiva con l\u2019ingresso dei tecnici.<\/p>\n

Altri giudici puntano, invece, sulla irrilevanza dell\u2019interesse economico del condominio nei confronti del bene salute, limitando l\u2019efficacia della norma ai soli servizi comuni<\/em> non essenziali<\/em>, cio\u00e8 non attinenti ai diritti primari costituzionalizzati.<\/p>\n

La richiesta di sospensione \u00e8 stata, quindi, rigettata<\/strong> da: Trib. Brescia ord. 29\/9\/2014 (acqua<\/em>), principalmente perch\u00e9 la mancata erogazione dell\u2019acqua causerebbe un pregiudizio a valori di rilievo costituzionale (vita e salute) che potrebbe ritenersi accettabile solo nella stessa misura prevista dalle disposizioni regolamentari dell\u2019AEEG per il rapporto diretto tra somministrato ed impresa erogatrice, mentre invece \u00e8 ammissibile la sospensione dall\u2019utilizzo dell\u2019impianto centralizzato Tv e della piscina condominiale; Trib. Torino ord. 21\/8\/2014 (riscaldamento e acqua calda<\/em>), considerata \u201cl\u2019indivisibilit\u00e0 dei servizi comuni<\/em>\u201d (ma qui si potrebbe obiettare che, a norma dell\u2019art. 1119 cod. civ., sono indivisibili le parti comuni<\/em>, cio\u00e8 in questo caso gli i locali e gli impianti); Trib. Milano ord. 24\/10\/2013 (riscaldamento<\/em>), in quanto viene leso un bene primario costituzionalmente protetto.<\/p>\n

Per l\u2019uso dell\u2019<\/strong>ascensore<\/strong><\/em>, l\u2019esclusione sarebbe attuabile con semplice consegna ai cond\u00f2mini \u201cvirtuosi\u201d dell\u2019apposita chiavetta di accesso; ma anche questo servizio pu\u00f2 ritenersi essenziale per i disabili (abbattimento delle barriere architettoniche) ed in genere per le persone anziane. \u00a0Pi\u00f9 facilmente realizzabile \u00e8 la preclusione all\u2019uso degli impianti sportivi<\/em> o dell\u2019antenna centrale Tv <\/em>(cfr. sopra Trib. Brescia 29\/9\/2014).<\/p>\n

Il delicato rapporto fra condominio e Ente erogatore<\/h2>\n

Il problema<\/strong> finora esaminato \u00e8 analogo, per alcune forniture, a quello che pu\u00f2 sorgere nel rapporto fra qualsiasi utente (e quindi anche il condominio) e l\u2019Ente erogatore<\/strong> che, in caso di mora del primo, pu\u00f2 sospendere il contratto di somministrazione (art. 1565 cod. civ.) o addirittura ritenerlo risolto in base al contratto. Due decisioni di merito (Trib. Roma ord. 27\/6\/2014, per il gas<\/em>, e Trib. Alessandria 17\/07\/2015, per l\u2019acqua<\/em>) hanno confermato la legittimit\u00e0 dell\u2019interruzione: nel primo caso la liberalizzazione del mercato consentiva un diverso approvvigionamento; nel secondo, sottoposto al tribunale alessandrino, il Regolamento d\u2019utenza dell\u2019Autorit\u00e0 d\u2019ambito (ATO) prevedeva la riduzione al minimo<\/em> dell\u2019acqua.<\/p>\n

A questo punto si inserisce il D.P.C.M. 29 agosto 2016 indicato all\u2019inizio, emesso con finalit\u00e0 pi\u00f9 ampie e generali per la tutela del patrimonio idrico ed una sua razionale utilizzazione secondo criteri di solidariet\u00e0 (v. art. 144 D.Lgs. 3\/4\/2006 n. 152 \u2013 Codice dell\u2019ambiente). Il provvedimento contiene, fra le varie novit\u00e0, i criteri per le direttive dell\u2019Autorit\u00e0 per l\u2019energia elettrica, il gas ed il sistema idrico (Aeegsi) volte al contenimento della morosit\u00e0 ed i principi per la disciplina\u00a0 delle condizioni contrattuali nel rapporto fra gestore e utente.<\/p>\n

Gli indigenti morosi<\/h2>\n

Per quanto qui interessa, viene stabilito che agli indigenti, seppur morosi, va sempre garantita una fornitura di 50 litri al giorno<\/strong>. Poich\u00e9 il decreto non pu\u00f2 non riguardare anche i condominii, sorge il problema dell\u2019accertamento delle condizioni disagiate del moroso per il diritto al numero di litri garantiti e, sul piano tecnico, anche quello di poter sospendere la fornitura in modo differenziato.<\/p>\n

Un quadro eterogeneo<\/h2>\n

Alla luce di un siffatto quadro eterogeneo, l\u2019applicazione dell\u2019art. 63, 3\u00b0 co., delle disp. att. \u00e8 tutt\u2019altro che agevole, e non appare scevra di rischi per l\u2019amministratore<\/strong>. Con riguardo all\u2019acqua<\/em>, le novit\u00e0 introdotte potrebbero indurre a pensare che, se viene garantita l\u2019erogazione di 50 litri al giorno solo ai disagiati, gli altri morosi dovrebbero sottostare alla sospensione, magari con il beneficio della riduzione al minimo se ancora prevista dalle clausole regolamentari dopo la revisione da parte dell\u2019Aeegsi. Come si rifletter\u00e0 la nuova situazione sul rapporto fra cond\u00f2mino moroso e condominio \u00e8 ancora da vedere.<\/p>\n

L\u2019unico percorso sicuro \u00e8 che l\u2019amministratore si faccia sempre autorizzare dal giudice<\/strong>, anche per l\u2019intervento sulle sole parti comuni. Finch\u00e8 i contrasti non saranno composti da un intervento del legislatore o della Cassazione, su tutta la problematica continuer\u00e0 ad aleggiare l\u2019indicata disparit\u00e0 di vedute giudiziali oltre al fantasma del reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni. In definitiva, \u00e8 facile prevedere che gli amministratori, se non obbligati dall\u2019assemblea, difficilmente prenderanno l\u2019iniziativa di chiedere al giudice la sospensione. L\u2019art. 63 disp. att. rimane, in tal modo, fortemente ridimensionato e la sua modesta portata si traduce in pratica nel riconoscere il potere dell\u2019amministratore di rappresentare al giudice le necessit\u00e0 economiche del condominio ai fini di\u00a0 una sospensione dei servizi nei limiti in cui, allo stato dell\u2019arte<\/em>, si riesce ad ottenerla.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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